Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara, dan salah satunya adalah dengan jual beli. Menurut Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, jual beli tanah harus dilaksanakan di hadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berdasarkan akta autentik. Lalu peralihan hak atas tanah akibat dari jual beli tersebut harus didaftarkan, agar dapat terdaftar atas nama pembeli sebagai pemilik yang baru, dan pembeli dapat memperoleh sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan yang kuat. Dengan demikian, kepastian hukum dalam bidang pertanahan dapat terjaga. Namun pada kenyataannya, masih banyak tanah yang jual belinya dilakukan di hadapan kepala desa berdasarkan akta di bawah tangan. Sehingga muncul pertanyaan mengenai keabsahan dan kepastian hukum dari jual beli yang dilakukan sedemikian. Penelitian ini adalah penelitian doktrinal, dan dilakukan melalui studi kepustakaan. Penelitian ini menunjukkan bahwa jual beli tanah berdasarkan akta di bawah tangan di hadapan kepala desa adalah sah jika memenuhi persyaratan dan tata cara yang diatur dalam Surat Edaran MA-RI Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016. Kepastian hukum dari jual beli berdasarkan akta di bawah tangan di hadapan kepala desa memang masih kurang dan lebih rawan sengketa, jika dibandingkan dengan jual beli berdasarkan akta autentik di hadapan PPAT. Namun hal tersebut ada solusinya, yaitu dengan cara mendaftarkan peralihannya berdasarkan Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.