Diperlukan pemahaman bagaimana seharusnya pengaturan tentang mekanisme pembayaran kewajiban perpajakan BPHTB sesuai dengan asas certainty serta mencerminkan kepastian hukum bagi wajib pajak. Terdapat adanya permasalahan yang muncul mengenai permohonan penelitian dan pemeriksaan BPHTB oleh fiskus yaitu Bapenda Kota Malang dalam pemenuhan kewajiban perpajakan BPHTB. Pada tindakan tersebut kerapkali melahirkan pertentangan atau permasalahan dalam pelaksanannya. Penelitian yuridis empiris adalah jenis penelitin yang dipergunakan dalam penelitian ini seraya menggunakan perdekatan perundang-undagn, pendektan koseptual, dan pendektan kasus. Pada haseil yang diperoleh dari riset di lapangan, Bapenda Kota Malang belum menerapkan asas certainty dalam mekanisme pembayaran kewajiban perpajakan BPHTB khususnya mengenai permohonan penelitian dan pemeriksaan BPHTB, sehingga pengaturan kedepan lebih mengacu pada Perda Kota Malang tentang BPHTB.