Une régulation du centre au détriment des franges métropolitaines. Le déplacement spatial des achats de logements neufs par les ménages investisseurs dans la métropole toulousaine (2004-2019)

Abstract

Cet article a pour objectif de mettre en évidence l’évolution spatiale de la répartition des ventes de logements neufs à destination des investisseurs dans la métropole de Toulouse en France, constitués en majorité de ménages. L’hypothèse soutenue dans cet article est que le déplacement spatial du marché locatif résidentiel privé se caractérise par une inversion géographique à l’échelle de la métropole. Ce schéma est à comprendre comme le résultat d’un mécanisme auto-entretenu : le renchérissement cumulatif des prix fonciers des quartiers centraux, auquel contribue l’investissement locatif, s’associe à une politique de régulation locale pour constituer un facteur de diffusion de ce modèle de commercialisation au niveau des franges métropolitaines, vers de nouvelles opportunités foncières. À l’aide de traitements quantitatifs portant sur une base de données privée d’expertise immobilière, nous mettons tout d’abord à jour dans le cas de la métropole de Toulouse les différentes trajectoires temporelles de l’évolution de ce type de destination entre 2004 et 2019, au niveau des « grands quartiers » de la commune de Toulouse et des communes de l’intercommunalité métropolitaine. Nous analysons ensuite les mécanismes de diffusion de l’investissement défiscalisé par une étude des relations de causalité réciproques entre prix de vente des logements neufs et part de ventes aux investisseurs par programme, spécifiquement au sein des espaces centraux de notre terrain d’étude, ainsi que la portée de différents instruments publics de régulation sur les types de trajectoires d’évolution mis en évidence.