Avaliação de Glebas Urbanizáveis: Indicadores de Referência para Aplicação do Método Involutivo em Loteamentos

Abstract

As glebas urbanizáveis são imóveis de características especiais e, em função disso, em muitos casos, há dificuldades na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado devido à escassez de elementos comparativos semelhantes ao imóvel objeto de avaliação. Além disso, o avaliador também se depara com limitações para definir o valor de mercado deste tipo de propriedade com base em uma amostragem eficiente, haja vista a heterogeneidade dos dados e o caráter impreciso das informações. Uma abordagem metodológica alternativa para a avaliação de glebas urbanizáveis consiste na aplicação do método involutivo, mas cujo emprego requer do avaliador a compreensão das variáveis e dos indicadores que dão suporte a análise de valor. Neste sentido, o objetivo deste trabalho é identificar e analisar indicadores de referências para as principais variáveis utilizadas no desenvolvimento do método involutivo aplicado na avaliação de glebas urbanizáveis, cujo parcelamento do solo se dê a partir do loteamento. Para isso, foram coletados dados de 23 loteamentos em sete estados do território brasileiro, lançados entre o período de 2010 e 2020 com base em entrevistas, documentos e relatórios fornecidos por players do mercado que atuam efetivamente com o parcelamento do solo urbano. Com base neste levantamento de dados e na estatística descritiva e inferencial foram identificados e analisados os seguintes indicadores: [i] indicadores de referência temporais, [ii] indicadores de referência da eficiência do projeto urbanístico, [iii] indicadores de referência de custos, [iv] indicadores de referência comerciais e [v] indicadores de referência de viabilidade econômico-financeira. Como produto desta pesquisa e no contexto abordado, foram apresentadas e analisadas referências de indicadores relevantes para a avaliação de glebas urbanizáveis pelo método involutivo, o que contribui para promover a aproximação tão necessária entre a teoria e a prática de mercado.