Kentsel Kesi̇mde Kamulaştirilan Taşinmazlarin Değerleme İşlemleri̇ Ve Sorunlari Üzeri̇ne Bi̇r Araştirma: Hasankeyf İlçesi̇ Örneği̇

Abstract

• ÖzKentlerde ulaşım, baraj, dere yatağı ıslahı ve kentsel dönüşüm ve gelişim gibi projelerde arazi edinimi ve kamulaştırma yapılması zorunlu olmaktadır. Kentlerin yakın çevresinde inşa edilen içme, sulama ve kullanma suyu, enerji üretimi ve taşkın kontrolü gibi amaçlarla inşa edilen projelerde arazi edinimi ve kamulaştırma maliyeti, toplam proje maliyeti içinde önemli pay alan bir yatırım gideri olarak görülmekte ve sırf yatırım için arazi edinimine bağlı olarak inşaat işlerinin tamamlanması ve işletme dönemine geçiş süreci büyük ölçüde gecikmektedir. Kamulaştırma çalışmalarının yavaş ilerlemesinin birçok nedeni bulunmakta olup, bunlar; yapısal nedenler, yasal ve kurumsal yetersizlikler, malikler ve diğer paydaşların konuya yaklaşım biçimleri olarak sıralanabilir. Projenin fizibilitesi ve özellikle yatırım giderlerini doğrudan etkileyen işlemlerin başında taşınmaz değerleme ile arazi edinimine ilişkin diğer giderler gelmektedir. Değerleme çalışmasında gerçek karşılığı veya adil piyasa değeri yerine taşınmazların cins ve nevilerine göre değerleme yöntemlerinin değişmesi ve yapıların maliyete dayalı olarak takdir edilen değerlerinin piyasa değerlerine oranla daha düşük olması, birçok projede malik ile uzlaşma yapılarak taşınmazın edinimini güçleştirmektedir.Bu çalışmada Ilısu Barajı ve Hidroelektrik Santrali Projesi'nde; kentsel kesimde kamulaştırma ve yeniden iskan uygulaması yapılan Hasankeyf İlçesi'nde taşınmaz edinimi ve değerleme çalışmaları ve sonuçları irdelenmiştir. Barajın beş ilin sınırları içindeki 318,5 km 2 olan rezervuarında özel mülkiyetteki toplam 17.886 hektar arazi (16.782 adet parsel) kamulaştırılacaktır. Bu kapsamda ilçede 2 mahalle (Bahçelievler ve Kale) içinde 746 adet parselin kamulaştırılması gerekmekte olup, bu çalışmada söz konusu taşınmazların bedellerinin takdirine esas teşkil edebilecek bütün norm bilgiler tespit edilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre kentsel kesimde arsa vasfındaki taşınmazların takdir edilen değerleri ile mahkemece alınan bilirkişi raporlarındaki değerler arasında büyük ölçüde uyumun olduğu, kente yakın olan ve cinsi arazi olan taşınmazların takdir edilen değerlerinin ise, maliklerin beklentileri ve mahkeme kararlarına oranla daha düşük olduğu saptanmıştır. Benzer biçimde yapıların maliyete dayalı değerleri ile kira geliri üzerinden takdir edilen değerleri arasında 2-3 kat farklılık olduğu ve doğal olarak maliyete dayalı değerleme yapılmasını öngören 2942 Sayılı Kanunun uygulama sonuçlarının malikleri memnun etmekten uzak kaldığı gözlenmiştir. Benzer birçok çalışmanın sonuçlarında olduğu gibi, alan çalışmasının sonuçları, kamulaştırma sürecinin işleyişinin yeniden ele alınması ve uluslararası standartlara uygun değerleme ve bedelin ödenmesi yaklaşımlarının iç mevzuata entegre edilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.Anahtar Kelimeler: Kamulaştırma, Arazi Edinim, Yeniden İskan, Kamulaştırma Bedeli ve Uzlaşma Süreci. AbstractLand acquisition and expropriation are required in urban areas for projects such as transport, dams, creek bed rehabilitation, and urban transform...

Review of Implementation Tools Used in Protected Areas: Applicability of Conservation Easement Tool in Turkey

“…Özel mülkiyeti sona erdirmesi özelliği ile geleneksel uygulama araçları arasında sayılan kamulaştırma işlemi, koruma alanlarında uygulamasına en sık başvurulan araçların başında gelmektedir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş, 2011, s.93). Kamulaştırma aracı, kent bilimleri alanında uygulamasına başvurulan araçların başında gelmekte olup, kamu yararı gerekçesi ile özel mülkiyete konu olan bir taşınmazın kamu mülkiyetine alınması olarak tanımlanmaktadır (Aliefendioğlu, 2016(Aliefendioğlu, , s.1343Keleş, 2016, s.232). Diğer bir ifadeyle, kamulaştırma aracı özel mülkiyeti sona erdirmektedir.…”

“…Kanun kapsamında kamulaştırma işleminin sadece taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilebileceği ve yalnızca özel mülkiyet konusu hakları kapsayabileceği hüküm altına alınmaktadır. Ancak koruma alanlarında yapılacak olan kamulaştırma işlemlerinin niteliği ve aşamalarına ilişkin herhangi bir özel hüküm yer almamakta olup çevresel değerler göz önünde bulundurulmamaktadır (Aliefendioğlu, 2016(Aliefendioğlu, , s.1344Mengi ve Duru, 2010, s.7;Sandalcılar vd., 2017, s.105). Koruma alanlarında bulunan taşınmazların kısmi olarak ya da tamamının özel mülkiyete konu olması durumunda ilgili taşınmazların kamulaştırma işlemlerine konu edilmesi hususu, kamulaştırma esasları 2863 Sayılı Kanun'un 15. maddesi ile hükme bağlanmaktadır.…”

“…KTB tarafından kamulaştırma işlemleri için 2008 ve 2021 yılları arasında yapılan harcamalar incelendiğinde, ayrılan ödeneklerin kısıtlılığına bağlı olarak kamulaştırma harcamalarının da azalış eğilimi içerisinde olduğu görülmektedir (Şekil 2) (Kültür ve Turizm Bakanlığı [KTB], 2021). Dolayısıyla korunması gereken alanlarda koruma politikalarının uygulama aşamasında, kamulaştırma aracı için en önemli kısıtlılığın kaynak yetersizliği olduğunu vurgulamak gerekmektedir (Aliefendioğlu, 2016(Aliefendioğlu, , s.1358Mengilli, 2012, s.20;Tanrıvermiş, Aliefendioğlu, Özdemir Sönmez, Çabuk Kaya ve Arslan, 2017). Koruma alanlarında gerçekleştirilen kamulaştırma uygulamaları neticesinde, 2942 Sayılı Kanun'un 11. ile 12. madde hükümlerine göre kamulaştırma bedellerinin tespiti ve ödenmesiyle ilgili konular da önemli sorunlardan birisi olarak tespit edilmektedir.…”