Paulatina transformación de la propiedad agraria en la zona metropolitana de Mexicali de 1990 a 2018 Su rol para los proyectos inmobiliarios y para la expansión urbana

Abstract

El objetivo del presente artículo es analizar y conocer los principales mecanismos de incorporación de la tierra agraria al mercado del suelo urbano, particularmente por los proyectos masivos de vivienda en la periferia de la zona metropolitana de Mexicali, Baja California. Con apoyo de técnicas y herramientas metodológicas, como Sistemas de Información Geográfica (sig), revisión bibliográfica-documental estadística-institucional y trabajo de campo, se identificaron y conocieron las áreas del crecimiento urbano y sus porcentajes, la ubicación de los proyectos inmobiliarios y los mecanismos de incorporación de la propiedad agraria a los procesos urbanos dentro del periodo 1990-2018. Tomando como zonas de estudio cuatro núcleos agrarios (na) geográficamente inmediatos al área urbana de la zona metropolitana son visibles los momentos dentro del periodo estudiado en donde se detonan los diversos conjuntos masivos de vivienda y los actores sociales e instituciones partícipes. Resulta interesante cómo dicha expansión urbana de tipo disperso, que se orientó sobre estos na, dista mucho de ser un proceso planeado o regulado por el gobierno local, al grado de que superficies territoriales de estas zonas analizadas no formaron parte de las reservas territoriales consideradas por el municipio y sus instrumentos urbanos para el crecimiento de la ciudad a futuro, que ya los rebasó.

Constitución de reservas territoriales prioritarias para proyectos de desarrollo en Zonas Metropolitanas. Caso: Mexicali

“…A lo anterior, a partir de 1993 aparecen Programas específicos que han otorgado certeza jurídica y títulos de propiedad para que los posesionarios del suelo social puedan vender sus terrenos mediante la adopción del dominio pleno. En este sentido destacan el PROCEDE 12 , FANAR 13 y RRAJA 14 que han permitido la venta legal de este tipo de propiedad bajo distintos mecanismos (Barrera et al, 2020). Asimismo, ante el encarecimiento del suelo dentro de las zonas centrales de las principales metrópolis, el valor más alto con respecto a las periferias, y la necesidad de insertar terrenos inmediatos para los procesos edilicios, podemos encontrar agentes específicos que dinamizan e incentivan la expansión urbana, convergiendo de manera sistemática sobre la propiedad social contigua las estructuras urbanas de las ciudades.…”

“…La urbanización popular en los NA: Orizaba y Xochimilco se ha atenuado en el primero, mientras que en el segundo se ha vuelto más dinámica y heterogénea resultado de procesos de compra-venta del suelo y la atomización de los solares. Asimismo, en los 4 ejidos las modalidades de desincorporación del suelo agrario fueron a través de mecanismos de expropiación concertada para incorporación de suelo urbano para vivienda social por medio de la conformación de reservas (Barrera, et. al, 2020).…”

“…Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, fundada en 2013. 11 En ese período, se conformaron más de 30 mil NA representando una extensión de 1,030,000 km2, más de la mitad del territorio nacional(Barrera et al, 2020).…”

The Coverage of Urban Equipment in Peripheral Areas of the City of Mexicali

“…The City of Mexicali, like many others in Mexico, has experienced a process of urban dispersion as a result of certain specific factors. Its growth is closely linked to large private real estate projects, and selfconstruction processes that have gradually taken shape on the immediate periphery of the city, areas characterized by the existence of primary activities and uses that have been disappearing (Barrera et al, 2020 ). This expansion is accompanied by a series of problems experienced by the country's large metropolises: marginalization, lack of services, infrastructure and urban facilities, dispersion of neighborhoods with respect to the centralities of the city, absence of green areas, violence, insecurity, developments housing translated into small-sized homes with inadequate materials, overcrowding, waste generation, etc.…”