Reverse tenancy in Romania: Actors’ rationales and equity outcomes

Abstract

Following the implementation of the land reform in the 1990's, land rentals have developed in Romania, mainly in a reverse tenancy configuration. The paper provides an analysis of contractual practices in this configuration, based on empirical data collected through intensive field work in Transylvania. The paper depicts the reverse tenancy configuration and the conditions of its emergence in Romania, following the implementation of transition reforms in the agricultural sector. Characterizing the negotiation and enforcement of contracts in this configuration shows that in a situation where no effective enforcement mechanism is available, the market structure is such that tenants can choose "very incomplete" contracts or default on their contractual obligations. The analysis of the landowners' perspective, taking into account their perception of the contractual relationship contributes to explain why contractual practices persist in this context. The article concludes with a discussion, from a policy perspective, of the equity-enhancing role of the land lease market in such this reverse tenancy configuration.

Risk‐coping, Land Tenure and Land Markets: An Overview of the Literature

“…Such “rent‐out insurance strategies” compare with distress sales in that a transfer of property rights—here partial and reversible—issue immediate liquidity, but with smaller consequences on the long‐term vulnerability of households or on the efficiency of rental markets. The rent‐in versus rent‐out consumption‐smoothing strategy could sometimes result in reversed tenancy, a situation in which poor households rent out their land to richer households or bigger farms (Bellemare and Barrett, ; Amblard and Colin, ).…”

Changing land use intensity in Europe – Recent processes in selected case studies

“…Collective farms were dismantled and land was returned to former owners (based on the 1940s land records; state farms were slowly reorganised into large corporate farms (Vidican, 2009)). This resulted in fragmentation (Hasund and Helldin, 2007;Rusu et al, 1999Rusu et al, -2000, land abandonment Müller et al, 2009) and a new land owners' structure, consisting mostly of an older and urban-based population (Amblard and Colin, 2009) that have limited experience with farming. As a result, land use intensity mostly remained stable.…”

Logiques d’acteurs et marchés fonciers : une lecture transylvanienne (Roumanie)

“…Nous avons également relevé de nombreux cas de contrats conclus avec une forte asymétrie d'information, le cédant n'ayant pas compris ou n'étant pas au courant de certains termes du contrat (voir également Amblard et Colin, 2009). Les sociétés commerciales obtiennent ainsi des conditions qu'elles estiment avantageuses, notamment une rente en nature relativement faible comparée aux rendements -les rendements en céréales observés lors de nos enquêtes étant près de deux fois supérieurs pour les sociétés commerciales que pour les exploitations familiales ; la rente, qui représente près de 22 % du rendement pour ces dernières, n'atteint que 12 % pour les sociétés commerciales.…”

“…Les sociétés commerciales, qui exploitent essentiellement des terres prises en location (plus de 75 % de la surface totale des sociétés enquêtées, conduisant à des configurations de tenure inversée) sont de plus en plus demandeuses sur le marché de l'achat/vente -par tenure inversée, on entend des situations dans lesquelles des petits propriétaires cèdent en FVI une partie ou la totalité de leurs disponibilités foncières à de (plus) grands propriétaires fonciers ou à des entrepreneurs agricoles qui, sans toujours posséder de terre, disposent du capital d'exploitation, d'un accès au capital financier et de compétences techno-économiques et de capacités organisationnelles (Amblard et Colin, 2009 ;Colin, 2014). Les coûts induits par la recherche de propriétaires, la conclusion des contrats de location et leur renouvellement, et le paiement de la rente (souvent en nature, au domicile du propriétaire) sont considérés par les responsables de ces sociétés comme supérieurs aux coûts de transaction liés à l'achat d'une terre, lorsque les surfaces cultivées sont importantes (un ou plusieurs employés doivent être spécialement mobilisés pour ces tâches) -à titre d'illustration, une société commerciale enquêtée a dû établir 764 contrats pour 630 ha pris en location.…”