Ulaşım Sistemleri Üzerine Yapılan Plan Değişikliklerinin Değer Artışı Üzerindeki Etkisinin İncelenmesi

Abstract

Kentler uzun dönemli öngörüler neticesinde planlanmakta olup nüfus gibi farklı değişkenlere bağlı olarak inşa edilmekte ve kamu yararı doğrultusunda kamu yatırımlarının ülkedeki kalkınmaya katkısı önemli görülmektedir. Kentsel kullanımların değişmesi ve kentlerde yapılan ulaşım yatırımları ile kentsel arazi değeri, konut arz/talep dengesi ve gayrimenkul piyasasının değişmesi değer artışına neden olmaktadır. Gayrimenkul piyasası birçok faktörden etkilenmekte olup kamu faaliyetleri bu etkenler içerisinde önemli bir paya sahiptir. Kamu faaliyetleri neticesinde gayrimenkul değerlerinde görülen bu artış, rant tartışmasını ortaya çıkarmakta; özellikle köprü ve raylı ulaşım sistemleri gibi yüksek maliyetli projelerin vergilendirme yoluyla kamuya dönüşünün sağlanması dünyada birçok projede kullanılmakta ve bu şekilde proje maliyetlerinde önemli düşüşler elde edilebilmektedir. Raylı sistemlerin dünyada farklı yönleriyle öne çıkmış örnekleri seçilerek Türkiye'de yapılmış güncel düzenlemeler ışığında uygulamaların finansman, mevzuat ve değere etkisi üzerinden karşılaştırmalar yapılması amaçlanmaktadır. Türkiye'de gayrimenkul kayıtları ile ilgili güvenilir data kaynağı olmaması araştırma açısından bir sınırlılık olarak kabul edilmektedir. Gayrimenkul değerlerinin değerlendirilebilmesi amacıyla emlak büroları ile yüz yüze görüşmeler yapılmış ve yayınlanmış olan ilanlar incelenmiştir. Literatür araştırması ve elde edilen ikincil verilerden yararlanılarak raylı sistemlerin değer üzerindeki etkisi tartışılmaktadır. Yapılan araştırma sonucunda dünya örneklerindeki düzenlemeler ile karşılaştırıldığında Türk mevzuatında tarih içerisinde bazı düzenlemeler yapılmakla birlikte kamu faaliyetlerinden doğan değer artış payının vergilendirilmesine ilişkin hukuki altyapının yetersiz kaldığı ve durumun finansman açısından da önemli bir sorun yarattığı dikkati çekmektedir.