This paper aims to determine the total rate of return to residential real estate. It employs hand-collected archival data for Paris (1809–1942) and Amsterdam (1900– 1979), combining microdata on rents, transaction prices and assessed values for the same homes, as well as information about taxes and costs. In all, we collected 131,711 observations of rents, prices or taxes, covering 26,211 properties. We find real total returns to housing, net of costs and taxes, of 4.9 percent per year for Paris and 5.3 percent for Amsterdam. Importantly, our annual returns correlate only weakly with the housing returns estimated in Jordà et al. (2019), and result in 35 percent lower Sharpe ratios than previously suggested. When housing returns are measured correctly – quality-adjusted, with actual yields observed from rents and prices for the same assets property-level, and property-level taxes and costs included – it seems that much evidence of a housing risk premium puzzle disappears.

No abstract

Efficient formulations in fluid structure interaction are usually based on a purely lagrangian description of the structure coupled to an ALE formulation of the surrounding fluid. The present paper briefly reviews those formulations, describes their basic energy conservation properties, and the difficulties encountered in their numerical implementation. It then explains how an adequate asymptotic expansion can reduce such formulations to simplified models widely used in aeronautics, which combine the fundamental equations of fluid mechanics written in Eulerian coordinates with non standard transpiration interface boundary conditions. • INTRODUCTIONLe calcul d'écoulements autour de structures déformables (écoulements biologiques dans des tuyaux collabables, amortisseurs hydrauliques, écoulements autour de grands ouvrages et d'avions déformables) pose des problèmes difficiles de compatibilité cinématique, d'actualisation de géomé-trie, de conservation d'énergie cinétique, et d'efficacité numérique. Pour surmonter ces difficultés, la stratégie de référence consiste à traiter la structure et le fluide comme un milieu continu unique et à en rapporter le mouvement à la configuration de calcul délimitée par la structure au repos. Cette approche conduit ainsi à une modélisation purement lagrangienne de la structure, couplée à une formulation ALE du problème fluide. Cette formulation permet alors l'utilisation de schémas de discrétisation et d'algorithmes de couplage simples respectant la compatibilité cinématique à l' interface.Cette formulation introduite en section II a de bonnes propriétés de conservation énergétique: une discrétisation raisonnable de cette formulation permet de bien prédire l'évolution globale de l'énergie cinétique du système et donc ainsi de donner un premier contrôle sur sa stabilité globale (sections III, IV).Cependant, cette formulation nécessite d'introduire des maillages mobiles et de calculer des vitesses de grille, ce qui peut être délicat dans un environnement industriel, impliquant des géométries complexes. Dans l'hypothèse où le mouvement de la structure reste modéré, les ingénieurs ont mis au point une technique qui permet de s'affranchir de ces problèmes de grilles mobiles et de se ramener par un changement approprié de conditions aux limites à un problème plus simple posé sur grille fixe. Nous verrons alors en section V comment obtenir mathématiquement cette nouvelle formulation par changement de variables et développement asymptotique. II • PROBLÈME MÉCANIQUEOn considère dans cet article un système mécanique qui occupe un domaine variable Q(t) dans sa configuration actuelle. Il est constitué d'une structure déformable (avion, . ouvrage de génie civil) occupant le domaine Q'\ (t) et d'un fluide environnant occupant le complément Qf(t) dans Q(t).Le problème consiste à prédire l'évolution en temps x(Qo' t) de cette configuration, de la vitesse du fluide V(t) , du tenseur des contraintes o(t) dans le fluide et dans la structure, et à estimer la stabilité globale du système étudié. On s...