Land upzoning and state investment in public infrastructure are two of the principal factors that increase the rent gap in the city; however, the scale of their impact remains unknown. This paper presents a novel method of rent gap analysis based on multiple linear regressions with controlled fixed factors, tested for Greater Santiago, Chile. Drawing on an administrative dataset of 36,911 transactions for new apartments sold between 2008 and 2011, along with data regarding the size of each apartment and its commercial sale price—but discounting imputed land and construction costs—it can be seen that state investment in the Metro rapid transit network enlarged the potential ground rent (portion of the rent gap capitalized by developers) by 25.6% over the period. Similarly, each additional floor area ratio point (dictated by district zoning guidelines) increased capitalized ground rent by an average of 6.1%. Meanwhile, the portion capitalized by small-scale private landowners through sale of un-redeveloped land increased by only 5.5% over the same period. These results show the high elasticity of the rent gap, the strong influence of land regulations and state-financed Metro infrastructure on rent gap formation, and the need for discussion of taxation of the capitalized ground rent for redistributive purposes.

issn impreso 0250-7161 | issn digital 0717-6236 vol 45 | n o 136 | septiembre 2019 | pp. 113-134 | artículos | ©EURE Verticalización inmobiliaria y valorización de renta de suelo por infraestructura pública: un análisis econométrico del Gran Santiago, 2008-2011 Ernesto López-Morales. Universidad de Chile, Santiago, Chile. Claudia Sanhueza. Universidad Mayor, Santiago, Chile. Sebastián Espinoza. Universidad de Chile, Santiago, Chile. Felipe Órdenes. Universidad de Chile, Santiago, Chile.resumen | Tanto las inversiones en infraestructura pública como las modificaciones a los Planes Reguladores para la construcción en altura valorizan la renta obtenible por la explotación del suelo. A partir de una base de datos relativos a departamentos nuevos vendidos entre 2008 y 2011, se realiza un cálculo para el Gran Santiago sobre el aporte porcentual de políticas del Estado a la renta de suelo, aporte realizado mediante infraestructura del sistema Metro y regulaciones urbanas. Conocidos el tamaño del departamento y precio comercial de venta, y descontados los costos de suelo y construcción, se realiza un análisis de regresión lineal múltiple con factores fijos y se obtiene que en el Gran Santiago la inversión estatal en la red de Metro incrementa un 25,6% la ganancia de las inmobiliarias, mientras que solo lo hace en un 5,5% la de propietarios particulares de suelo. Asimismo, el factor de Coeficiente de Constructibilidad de los Planes Reguladores incrementa un 6,1% la valorización de renta de suelo por cada punto del coeficiente, valorización que también es absorbida por las inmobiliarias. Dados estos resultados, es importante discutir la necesidad y eficiencia de tener un impuesto a la renta del suelo en el país. palabras clave | mercado de suelo, mercado inmobiliario, red de metro.abstract | Investments in public infrastructure and land upzoning aimed to high-rise redevelopment are both factors that considerably increase ground rent values in the city. Drawing on a dataset of new departments sold between 2008 and 2011, with data on unit size and commercial sale price, and discounting costs of land and construction, a multiple linear regression analysis is conducted with controlled fixed factors. The analysis shows that in Greater Santiago, state investment in Metro subway networks increases the ground rent captured by redevelopers by 25.6%, whereas only 5.5% by private landowners. Likewise, each additional point of the Coefficient of Constructability (Floor Area Ratio), which are contained in the municipal-level construction codes, increases by 6.1% the value of ground rent, revenues that are also absorbed by the private redeveloper. Given these results, it is important to discuss the efficiency of having a land rent tax in the country.keywords | land market, real estate market, metro network.Recibido 27 de enero de 2018, aprobado el 6 de junio de 2018.

No abstract

Las normas de energía en edificaciones (NEE) son políticas importantes de reducción de energía, emisiones y costos. A su vez, contribuyen a que las edificaciones existentes y nuevas se beneficien de las medidas y estrategias actuales de eficiencia. Simular, cuantificar y comparar el impacto de la implementación de la Norma Ecuatoriana de la Construcción (NEC), principalmente el capítulo de eficiencia energética en edificaciones residenciales (NEC-HS-EE) en viviendas tipo en términos de consumo de energía y su aporte a la reducción de GEI, como estrategia de mitigación al cambio climático. Se simuló con el programa DesignBuilder V.4.07 y analizó el comportamiento térmico y energético de dos viviendas tipo ubicados en la ciudad de Guayaquil, provincia del Guayas la cual reporta un consumo de energía promedio de 1672.48kWh/hab por año. Se realizó un análisis comparativo de sin/con la implementación de la NEC-HS-EE en el siguiente orden, 1) distribución de las temperaturas ambiente y operativa (interior de la vivienda), 2) balance de energía como resultado del intercambio de energía producto de la transferencia de calor en los diferentes elementos constructivos de la vivienda, 3) consumo de  energía como producto del equipamiento y la actividad normal de los habitantes y los diferentes requerimientos energéticos de los equipos de acondicionamiento de aire y 4) emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) expresadas en kgCO2eq/m2/año. Los resultados mostraron que con la aplicación de la NEC-HS-EE se contribuyó a una reducción de emisiones de GEI, así como una disminución de la temperatura operativa en ambas viviendas. En términos reales, la aplicación de la NEC-HS-EE representó una reducción total de 1046kWh/m2 equivalentes a 934.4 kgCO2-eq por año en la “Vivienda tipo con acabados medios”, y de 0.93 kWh/m2 equivalentes a 18.42 kgCO2-eq por año en la vivienda “Juntos por ti”. Esta investigación establece una evaluación comparativa, sobre los beneficios derivados de las normas de energía en edificaciones y contribuyen al desarrollo de conceptos e instrumentos de etiquetado en edificaciones. Finalmente, como estrategia de mitigación al cambio climático, se propone la necesidad del desarrollo de estrategias complementarias de reducción de emisiones GEI que incluyan esquemas de etiquetado para los usuarios residenciales, así como ampliar la tipología de edificaciones sujetas a la NEC-HS-EE más allá del uso residencial.