Análise Dos Impactos Dos Distratos Na Taxa Interna De Retorno

Abstract

O mercado imobiliário foi da euforia à maior crise econômica registrada da história Brasileira, de 2007 a 2015. Nesta janela de tempo a resilição unilateral de contratos, conhecida como distratos, tornou-se um fenômeno importante no mercado imobiliário. Os distratos existem desde a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor (CDC), entretanto eram poucos e motivados pela falta de condições do adquirente em honrar seus compromissos. Hoje há uma profusão de distratos afetando os mercados Imobiliário, Financeiro e de Capitais. O objetivo deste trabalho é analisar os impactos dos distratos sobre as Taxas Internas de Retorno (TIR) de projetos de incorporação imobiliária residenciais na cidade de São Paulo, para isso foram analisados os efeitos dos distratos sobre os resultados financeiros de um empreendimento teórico e foram identificadas as variáveis-chave do modelo. O mercado de Real Estate se inter-relaciona com os mercados financeiro e de capitais de forma que o estudo dos distratos e seus efeitos sobre as taxas internas de retorno é relevante para o bom funcionamento dos mercados. O estudo foi feito através de uma simulação de um empreendimento teórico na Chácara Santo Antônio, Cidade de São Paulo. No estudo, variaram-se os principais inputs de -10% a +10% ao redor do valor base. Observou-se que as variáveis mais sensíveis do fluxo de caixa descontado são o valor unitário de venda e o custo unitário de construção. O estudo também mostrou uma maior sensibilidade do modelo quando submetido à distratos e demonstrou os efeitos danosos dos distratos sobre a taxa interna de retorno. Conclui-se que o fluxo de caixa sem distratos é robusto, entretanto com a introdução de distratos ele torna-se mais sensível às pequenas variações típicas do mercado imobiliário. Com a introdução dos distratos o projeto imobiliário residencial torna-se financeiramente inviável com pequenas oscilações das variáveis-chave.