Determination of Capitalization Rate and Value for Agricultural Land in Konya

Abstract

Ekonomik faaliyetlerde kullanılan üretim faktörlerinin temel unsuru olan tarım arazileri bir yatırım aracı olmasının yanı sıra kırsal alanda yaşayan nüfusa sosyal bir statü ve güç kazandırmaktadır. Nüfus artışına bağlı olarak tarım arazisine tarım dışı talebin artması da önemini artırmaktadır. Tarım arazisinin değerlemesi çeşitli amaçlar için gerekmekte olup, bilimsel yöntemler çerçevesinde değer tespiti objektiflik kriteri açısından önem arz etmektedir.
 Çalışma kapsamında, Konya ili 31 ilçesinde kapitalizasyon oranı tespitine yönelik toplam 226 adet satışa konu olmuş parsel ve Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemine göre arazi değeri tespitine yönelik toplam 900 parsel verisi anket yöntemiyle elde edilmiştir. Konya ilinde yapılan çalışma sonucunda ilçelere göre değişmekle birlikte kapitalizasyon oranı sulu tarım arazisi için %2.40-%6.80 aralığında, kuru tarım arazisi için %3.25-%7.80 aralığında belirlenmiştir. İlçeler itibariyle arazinin Pazar değeri sulu tarım arazisinde 9000 - 57000 ₺ aralığında, kuru tarım arazisinde 2900 - 7400 ₺ aralığında tespit edilmiştir. Arazinin Gelir Yöntemine göre değeri ise sulu tarım arazisinde 8287 – 49704 ₺ aralığında, kuru tarım arazisinde 1258 – 11515 ₺ aralığında saptanmıştır. 
 Tarım arazilerinin değeri bölgenin gelişmişliğine bağlı olarak zamanla değişiklik göstermekte olup, birçok amaç için ihtiyaç duyulan arazi değeri ve kapitalizasyon oranının güncel olması gerekmektedir. Bu bağlamda, Türkiye tarımının en önemli potansiyellerinden biri olan Konya ilinin 31 ilçesinde sulu ve kuru tarım arazileri için ayrı ayrı hesaplanan kapitalizasyon oranları ve arazi değerleri değerleme faaliyetlerine katkı sağlayacaktır.

A General Assessment on the Valuation of Agricultural Lands in Turkey

“…Tarım arazilerinin değerine etki eden faktörler ile ilgili çalışmalar (Tablo 3) incelendiğinde, faktörlerin değerlendirilmesinde hedonik yöntem (Vural ve Fidan, 2009;Başer, 2015;Aksu, 2017;Öztürk ve ark., 2017;Çınar ve ark., 2018;Yiğit, 2019;Aygün Filiz, 2021;Fıratlı, 2022), faktör analizi Başaran, 2019;Susam, 2019) ve regresyon analizi (Karakayacı, 2005;Karakayacı, 2018) kullanılmıştır. Ayrıca çok kriterli karar verme yöntemlerinden biri olan AHP yöntemi (Karakayacı, 2011;Karakayacı, 2015;Özdemir, 2021), kümeleme analizi (Hurma, 2007) ve Path analizi (Başer ve ark., 2019) de faktör analizlerinde kullanılmıştır.…”

“…Diğer çalışmalardan farklı olarak Karakayacı (2011) ve Özdemir (2021), GIA yöntemi kullanarak parsel bazlı kapitalizasyon oranı hesaplamışlardır. Tüm çalışmalarda kapitalizasyon oranı belli bir bölge için hesaplanırken, Karakayacı (2023) tarafından Konya ilinin 31 ilçesi için kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır. Genel olarak tarım arazilerinin değerlemesinde gelir ve pazar değeri yöntemleri kullanılmıştır (Karakayacı, 2005;Öztürk ve ark., 2017;Başaran, 2019;Susam, 2019;Yiğit, 2019).…”

“…Tüm çalışmalarda kapitalizasyon oranı belli bir bölge için hesaplanırken, Karakayacı (2023) tarafından Konya ilinin 31 ilçesi için kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır. Genel olarak tarım arazilerinin değerlemesinde gelir ve pazar değeri yöntemleri kullanılmıştır (Karakayacı, 2005;Öztürk ve ark., 2017;Başaran, 2019;Susam, 2019;Yiğit, 2019). Tarım arazilerinin değerlemesinde yalın değerleme yöntemi Ertaş (2014) tarafından geliştirilmiştir ve Karaduman (2023), çalışmasında bu yöntemi kullanmıştır.…”