Real Estate Indices: the good and the bad

Abstract

Este estudo tem como objetivo investigar os índices de preços imobiliários disponíveis no mercado brasileiro, avaliar suas utilidades e limitações, e, por fim, sugerir melhorias com base na literatura imobiliária moderna. Os índices imobiliários muitas vezes dependem de fortes pressupostos de qualidade constante e são muito gerais para serem cuidadosamente considerados pelos investidores. As técnicas hedônicas são mais rigorosas do que as medidas de preço médio para controlar a qualidade e local dos ativos que são colocados no mercado em momentos diferentes. Esta pesquisa explica como essas limitações afetam a utilidade dos indicadores disponíveis no mercado brasileiro e como os índices especializados e tecnicamente superiores (e relativamente fáceis de empregar) podem contribuir para melhorar a mensuração do desempenho em mercados imobiliários emergentes. Para isso, utilizamos um conjunto de dados de aluguel de São Paulo para criar dois modelos hedônicos de índice de preços para propriedades comerciais seguindo a literatura existente. Assim, criamos um primeiro modelo que denominamos padrão e um segundo modelo denominado efeito fixo. Demonstramos como o mercado comercial de São Paulo pode ser avaliado com maior critério com base na amostra do estudo além de visualizar os movimentos de mercado recentes. Nossos resultados reforçam que as medidas obtusas disponíveis muitas vezes não conseguem desmembrar aspectos específicos dos ciclos imobiliários, que tendem a ser bastante proeminentes nos mercados imobiliários emergentes.