Objective. Understand in which types of location median-price indices could provide reasonable estimates of rent growth. As far as our research allows, the market-based measures developed throughout this study are the first to emphasize office properties in Brazil using an hedonic framework. Methodology. Create appraisal-based indices of rent growth using median-price and hedonicbased techniques for two regions with different degrees of property mix heterogeneity and compare their behavior overtime. Findings. Volatility in median-price measures is larger than hedonic-based measures in market peaks and troughs due to different weighting of high and low-tier properties overtime. This result is stronger in the location with higher property mix heterogeneity and, consequently, exacerbates market cycles in this region. Limitations. We do not find statistically significant differences between the measures considered. Nevertheless, we do not consider whether this similarity would hold when using transactional-based data. Originality/Value. Our results suggest that researchers, policy makers and investors need to take into account the "undesired fluctuation" of median-price measures when interpreting such indices.

No abstract

Este trabalho busca apresentar o contexto do mercado brasileiro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) como instrumento de dívida, desenvolvimentos recentes e uma análise comparativa de spreads desses títulos.

Analisamos os determinantes de precificação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com relação ao efeito do rating, controlando por variáveis de tamanho e prazo. Verifica-se um prêmio médio adicional em CRIs de 1,0 p.p. quando comparados com debêntures de prazos semelhantes e de mesmo rating. A justificativa desse prêmio é explicada pelos diferentes níveis de risco e ativos-objeto. Os diferentes níveis de risco são percebidos pelas diversas garantias utilizadas sendo que 41% das emissões possuem garantias pessoais de originadores (aval ou fiança). Somente 23% de todas as emissões foram avaliadas por agências de rating. Os efeitos do rating são analisados e, em resumo, são distintos para os segmentos residencial e comercial. A realização de avaliações de rating para instrumentos de dívida imobiliária como CRIs não é uma solução trivial para a redução de spreads. Em média, o spread de CRI é da ordem de 3,2p.p. superior à curva de juros de mercado. Em relação aos segmentos, o CRI residencial tem um spread médio 1,4p.p. superior ao CRI comercial. Para CRIs residenciais, o efeito de uma avaliação de rating é positivo (redução de spread) caso a emissão seja avaliada por alguma agência de rating, enquanto que para os CRIs comerciais, o efeito é negativo. O efeito pode ser positivo para os CRIs comerciais (redução de spread) em caso de avaliação por agência de rating internacional ou possuir notas de rating superiores à nota 'A'. Em resumo, os CRIs residenciais apresentam um menor spread se avaliados por quaisquer agências de rating enquanto que os CRIs comerciais devem apresentar notas altas de rating (e preferencialmente por agências de rating internacionais) para que apresentem spreads significativamente menores. Para a redução de riscos percebidos ou devido à baixa proporção de emissões com avaliação de rating, tornou-se comum que as emissões tenham melhorias de crédito tais como a acumulação de garantias, a subordinação e um excesso de retorno identificado por altos spreads.

Este estudo tem como objetivo investigar os índices de preços imobiliários disponíveis no mercado brasileiro, avaliar suas utilidades e limitações, e, por fim, sugerir melhorias com base na literatura imobiliária moderna. Os índices imobiliários muitas vezes dependem de fortes pressupostos de qualidade constante e são muito gerais para serem cuidadosamente considerados pelos investidores. As técnicas hedônicas são mais rigorosas do que as medidas de preço médio para controlar a qualidade e local dos ativos que são colocados no mercado em momentos diferentes. Esta pesquisa explica como essas limitações afetam a utilidade dos indicadores disponíveis no mercado brasileiro e como os índices especializados e tecnicamente superiores (e relativamente fáceis de empregar) podem contribuir para melhorar a mensuração do desempenho em mercados imobiliários emergentes. Para isso, utilizamos um conjunto de dados de aluguel de São Paulo para criar dois modelos hedônicos de índice de preços para propriedades comerciais seguindo a literatura existente. Assim, criamos um primeiro modelo que denominamos padrão e um segundo modelo denominado efeito fixo. Demonstramos como o mercado comercial de São Paulo pode ser avaliado com maior critério com base na amostra do estudo além de visualizar os movimentos de mercado recentes. Nossos resultados reforçam que as medidas obtusas disponíveis muitas vezes não conseguem desmembrar aspectos específicos dos ciclos imobiliários, que tendem a ser bastante proeminentes nos mercados imobiliários emergentes.