Recuperación de plusvalías urbanas y sus impactos distributivos. Las compensaciones por mayor aprovechamiento urbanístico a raíz de convenios urbanísticos en la ciudad de Rosario, Argentina

Abstract


 
 
 Durante la última década se ha implementado una cantidad importante de convenios urbanísticos entre la mu- nicipalidad de Rosario y desarrolladores privados. En este artículo, con base en los cinco proyectos urbanos más importantes, se busca determinar si los beneficios obtenidos a partir de estos desarrollos urbanos han sido equitativamente redistribuidos para el beneficio del conjunto de la comunidad. Para ello se estudian los convenios y en particular el destino de las plusvalías urbanas, recuperadas a partir de una clasificación que busca dar cuenta de si efectivamente implican una redistribución progresiva o si, por el contrario, presentan una endogeneidad regresiva (obras complementarias a la iniciativa privada). Se evidencia que, si bien los convenios urbanísticos permitieron concertar y consensuar inversiones con los desarrolladores privados, las compensaciones por mayor aprovechamiento urbanístico no se deberían pensar como posibilitadoras de obras complementarias, sino como una herramienta de captación de plusvalías urbanas con un gran potencial redistributivo aún sin desarrollar. 
 
 

La plusvalía como sistema de financiación urbana: estudio comparativo en Ciudad de México y Manizales, Colombia

“…Las experiencias de recuperación de plusvalías en Argentina han sido regresivas en la distribución de fondos, ya que, como sucede en Canadá, un porcentaje muy alto de las inversiones se ha focalizado en los mismos distritos con potencial de valorización (por ejemplo, en Puerto Madero y el Parque Náutico de San Fernando en Buenos Aires), neutralizando el propósito redistributivo de la plusvalía (Friendly, 2017;Peinado et al, 2018). En otras situaciones estos esquemas no solo han sido regresivos sino también discrecionales, y han generado polémicas sobre sus alcances para combatir la segregación social y las desigualdades espaciales (Medina, 2013).…”

Renta total agraria en la ciudad neoliberal. Recuperación de infraestructuras ferroviarias, expoliación de bienes comunes y urbanización en la Argentina sojera

“…Si bien el municipio ha capturado parte de ese incremento para construir viviendas sociales, lo hizo en otros sectores de la ciudad realizando obras de infraestructuras aledañas al predio. Así, las compensaciones por mayor aprovechamiento urbanístico suelen tener un impacto distributivo ambiguo o regresivo porque benefician a los emprendimientos o a los sectores colindantes a estos (Peinado et al, 2018). Esas propuestas a menudo se materializan a través de edificios emblemáticos y pueden concebirse como estrategias de marketing urbano, ahondando la propensión latinoamericana hacia ciudades poco inclusivas que completan los vacíos con operaciones de elite (Etulain, 2008).…”

Instrumentos de participación pública en plusvalías urbanas en una ciudad turística intermedia: el caso de Bariloche, Argentina

“…Estos instrumentos buscan captar la renta de la tierra generada sin la realización de un esfuerzo productivo por parte del propietario. El aumento en el valor de la tierra puede ser ocasionado, por un lado, por la realización de obras de infraestructura (pública o privada), de hecho, existe evidencia respecto de que esta inversión genera una riqueza superior al valor invertido, y que este incremento depende de la localización (Peinado et al, 2018;Soria Caballero, 2019). Por otro lado, acciones administrativas y cambios normativos que modifican la categoría de uso del suelo (urbana/rural) y la zonificación (industrial/residencial/comercial) habilitan un mayor aprovechamiento (factores de ocupación/alturas máximas) y lo valorizan.…”

“…La municipalidad vende los derechos de construcción que exceden el básico, que pueden ser pagados en efectivo, en infraestructura pública o vivienda social. Un ejemplo de aplicación es el Régimen Especial por Mayor Aprovechamiento por Incremento de Altura de Rosario, Argentina, que permite obtener un mayor aprovechamiento constructivo mediante el pago de una contribución compensatoria (Peinado et al, 2018). Otro ejemplo lo constituyen las operaciones interligadas aplicadas en Brasil, por medio de las cuales el Estado, aplicando cambios normativos, permite mayor densidad constructiva valorizando ciertas propiedades privadas.…”

“…Según Hagedorn et al (2015), el modelo de distribución de los valores generados por la acción pública puede seguir el principio de los tres tercios: 1) 1/3 del plusvalor pertenece al desarrollador del proyecto que garantiza la rentabilidad; 2) 1/3 a la municipalidad, que asegura las funciones públicas a través de la inversión de lo recuperado; 3) 1/3 es la masa negociable, en función de los costos que cada uno asume, la calidad exigida a las construcciones, entre otros argumentos. En general, este mecanismo se utiliza en el caso de aprobación de grandes proyectos urbanos, como son: Puerto Madero (Buenos Aires, Argentina), la regeneración del frente costero en Rosario (Argentina) (Peinado et al, 2018;Pons Giner, 2015) o la transformación del área industrial del eje Tamanduatehy, en Santo André, Brasil, hacia otros usos económicos (Furtado y Acosta, 2020).…”