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Resumo O volume de recursos direcionados para o mercado imobiliário comercial cresceu rapidamente nos últimos anos com o advento da financeirização. Neste trabalho, examinamos o processo de financeirização do setor logístico brasileiro, argumentando que ele está relacionado com a atuação de fundos de investimento imobiliário. Procuramos mostrar que esses atores financeiros desenvolveram estratégias de extração de rendas imobiliárias se aproveitando de dois processos concomitantes: de um lado, a crescente demanda de empresas varejistas por espaços logísticos – acelerada com a pandemia da Covid-19 –; e, de outro, da procura dos investidores brasileiros por investimentos tidos como “alternativos”. Concluímos que esses atores possuem critérios particulares de risco e retorno que resultam em investimentos altamente seletivos, tanto em localização, como em características construtivas e de escolha de locatários.

Over the past few decades, a growing number of studies have analyzed the social, spatial, and economic consequences of the sharp rise in corporate ownership of property assets. These studies have shown that financial(ized) rationalities, preferences, and techniques increasingly shape the investment behavior of corporate landlords, with notable effects in cities and regions. Less attention has been given, however, to the heterogeneity of actors that are bundled together under the umbrella of corporate landlords, as well as to the investment strategies these different actors pursue. In this paper, we aim to fill this gap by analyzing the investment behavior of three corporate and financial investors in Brazil's commercial property markets: pension funds; listed property firms; and real estate investment trusts. Drawing on institutional and evolutionary approaches to economic geography, we build a typology of investor types in Brazil's commercial property markets which shows that the investment preferences of these actors are largely shaped by three key variables: their organizational rules and routines; their ownership structure; and differential access to financing. In addition, we show that these investment preferences translate into distinguishable patterns of property investment and influence broader property market dynamics by giving shape to an investment value chain.

Considerando a necessidade de compreender de maneira mais atenta os agentes financeiros e urbanos, neste artigo, examinamos a condição de investidor imobiliário dos fundos de pensão brasileiros. Para tanto, analisamos o portfólio imobiliário dos fundos de pensão brasileiros, reconstituindo as recentes discussões sobre o investimento desse agente em tal classe de ativos e abordando os aspectos regulatórios que circundam suas práticas e alocações. Buscamos, ainda, caracterizar o patrimônio imobiliário dos fundos de pensão: quais os principais canais de investimento utilizados, bem como os segmentos e localizações investidas. A partir dos dados coletados, concluímos que há novos movimentos em favor de investimentos imobiliários conduzidos por meio de veículos financeiros; contudo, esses investimentos possuem características muito semelhantes aos investimentos adquiridos pela compra direta do imóvel comercial. Ambos os canais de investimento – direto e indireto –, como argumentamos, resultam em imóveis para uso comercial (como shopping centers e escritórios), localizados nos estados onde o mercado imobiliário comercial é bem desenvolvido, São Paulo e Rio de Janeiro.