Resumo A partir da análise de uso do solo e do processo de urbanização de Santos, verificou-se que sua área central apresentou, no século XX, expressivo processo de esvaziamento, sobretudo habitacional, refletindo em atividades econômicas vinculadas ao consumo das famílias. Esse processo foi motivado pelas transformações econômicas, que afetaram o papel dessa área, ao mesmo tempo que o crescimento do porto e a ampliação dos impactos de suas atividades de apoio, legitimadas pelos zoneamentos em vigor durante o período, promovendo mudanças morfológicas deletérias. Esse fenômeno foi acompanhado pela evasão de famílias com maior rendimento, permanecendo na área famílias de baixa renda, que ocuparam antigos casarões convertidos em cortiços, em extrema precariedade. A partir dos anos 1990, desenvolveu-se uma política de preservação do patrimônio histórico dessa área, contribuindo para manter algum dinamismo econômico, sem, contudo, articular-se à ineficaz política habitacional, adotada em 2010. No entanto, disseminou-se um falso entendimento de que a promotora do esvaziamento foi a política de proteção. Porém, verifica-se que, se aperfeiçoada, essa política poderá promover o repovoamento da área, com adequado direcionamento de investimentos, orientados por novo regramento urbanístico, que garanta respeito à sua paisagem natural e edificada, bem como priorize famílias de baixa renda.
